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제태크/부동산

분양가 상한제과 전매 제한 기간의 의미 - 부린이 2탄

by Well스토리 2022. 1. 5.

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안녕하세요, 저번 아파트 분양과 매매의 차이점과 어떻게 현실에 대응을 해야 하는지에 대해서 간단하게 알아보았습니다. 이번에는 청약과 관련된 분양가 상한제와 그에 따른 전매 제한 기간의 의미에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 집값을 잡기 위해 정부가 부동산 법안을 내고 있고, 그에 따라 새로운 용어들이 많이 나오고 있기에 그 용어들이 어떻게 법적 규로써 적용이 되는지, 그리고 의미는 무엇인지 잘 알아야지만 의미 있는 청약을 할 수 있겠죠?

 

 

분양가 상한제 - 독? 약?

분양가 상한제는 정부에서 궁극적으로는 폭등하는 집값을 잡고 내집마련의 실수요자들에게 도움이 되게끔 하고자 고안해낸 법입니다. 하지만 실수요자에게 도움이 될 수도 있고, 오히려 독이 될 수도 있는 분양가 상한제. 어떤 점을 잘 고려해야 할까요?

 

  분양가 상한제 - 공공택지에서 민간택지까지

분양가의 책정은 토지비와 건축비를 합산하고, 합산된 값에서 건설사의 적정이윤을 더해서 정해지게 됩니다.

분양가 책정 방식
분양가 책정 방식

부동산 시장이 과열되게 되면 정부가 이 분양가 상한제와 같은 정책을 마련해서 분양가를 잡고, 궁극적으로 집이 투기꾼이 아닌 실수요자에게 돌아가게끔 하려고 하죠.

 

분양가 상한제는 지자체의 분양가 심사위원회의 승인을 받아 분양가를 정하게 하는데, 분양가를 높게 매기지 못하도록 상한선을 두고 그 이하로만 분양가를 책정할 수 있게끔 하는 사실상 강제적인 제도죠. 쉽게 말해서 민간 건설사의 이윤을 제한하는 제도로 건설사들이 반기지는 않는 제도죠.

 

분양가 상한제는 적용 대상이 공공택지와 민간택지로 나뉘기 때문에 구분하여 봐야 합니다.

 

1. 공공택지 분양가 상한제

공공택지는 주변에서 흔히 들어본 국가, LH(한국토지주택공사), 지방자치단체와 같은 공공기관에서 개발하는 택지(건축용지)를 뜻합니다. 국민주택 건설, 또는 대지조성사업, 택지개발사업, 산업단지개발사업 등으로 개발하는 택지가 이러한 공공택지에 해당됩니다.

 

국민임대 주택단지 조성사업을 통해서 공공사업으로 개발 및 조성하는 공동주택 건설 용지도 공공택지에 속하고, 모두 분양가 상한제에 적용이 된답니다. 최근의 남양주, 하남, 인천, 과천 등에 대규모 공공택지가 이에 지정된 이력이 있죠.

 

2. 민간택지 분양가 상한제

민간택지는 나라에서 개발하는 택지가 아닌 개인 또는 민간기업 등이 주택을 건설할 수 있게 만든 토지를 말합니다. 민간택지에 대한 분양가 상한제는 이전에 적용이 되었다가 중단이 되었었죠. 2020년 7월 29일에 다시 시행이 되었고, 적용 지역은 2020년 7월 기준으로 서울 18개 구 309개 동과 경기 3 개시 13개 동으로 총 322개 동에서 시행되고 있습니다.

 

현시점 적용 지역 민간택지에서 입주자 모집공고 신청을 하지 않았다면 분양가 상한제를 바로 적용받게 되고, 지방자치단체의 분양가 심의위원회로부터 분양가 승인을 받고 분양을 하게 됩니다.

분양가 상한제 적용 지역
분양가 상한제 적용지역

분양가 상한제가 적용되는 민간택지 지역은 서울의 경우 대부분의 지역이 포함된다고 보시면 됩니다. 위 지역은 변경될 수 있으니 추가된 지역은 국도교통부 공지를 통해 확인하시는 게 가장 정확합니다. (2022년 1월 기준)

 

 

  수도권 분양가 상한제 적용된 주택의 전매제한기간

분양가 상한제가 적용된 주택(아파트)의 경우, 주택 소유자가 특정 기간 동안 실거주해야 함은 물론 일정 기간 동안 매도를 하지 못하게 됩니다. 이러한 규제를 '전매 제한'이라고 하는데요. 저렴하게 분양을 받은 만큼 투기의 목적을 배제시키기 위해 분양 직후 매도하지 못하게 하고, 실제 거주하는 기간을 지정함으로써 실거주를 목적으로 하는 수요자들의 주거 안정을 도모하고자 하는 제도인 거죠. 공공택지와 민간택지에 따른 전매 제한기간은 아래와 같습니다.

택지별 매도 가능 시점
수도권 택지별 매도 가능 시점

수도권 외의 지역에 대해서는 투기과열지역 특별공급은 5년이고 행정중심 복합도시에 종사하는 사람에게 특별 공급하는 주택은 8년입니다. 아래 표는 전국 투기지역, 투기과열지역, 조정대상지역을 정리한 표입니다. 아래 모든 지역이 전매제한기간이 적용되니 참고하세요.

투기, 투기과열, 조정대상지역
투기, 투기과열, 조정대상지역

 

 

  분양가 상한제의 장단점

1. 장점

위와 같은 제도(규제)는 실수요자인 30~40대 가장들에게는 도움이 될까요? 궁극적으로 분양가 상한제는 민간기업에 대해서 지나친 수익을 방지하고 집값을 안정화시키고자 하는 의도가 들어 있어요. 청약에 당첨이 된다면 이러한 분양가 상한제로 인해 주변 시세보다 낮은 가격에 분양받을 수 있기 때문에 '청약 로또'라고도 불리죠.

 

2. 단점

그렇지만 낮은 분양가는 청약과열지구를 만드는 부작용도 있죠. 시세차익을 노리는 투기의 수요 또한 증가할 수밖에 없고, 그로 인해서 실수요자들의 당첨 확률이 낮아지게 되죠. 또한, 인기지역에는 청약이 몰리는 반면에 비인기지역에는 많은 물량들이 미분양으로 그치는 양극화가 심화될 수 있어요.

 

실수요자 입장에서 분양가가 낮아지면 긍정적이지만 택지를 개발하는 조합원들 입장에서는 좋지 못하죠. 재개발 및 재건축의 경우에 상한제로 인해 수익률이 낮아져서 정비사업이 위축될 수 있죠. 지어지는 집의 질도 낮아질 수 있고요. 이럴 경우, 신규 분양 물량이 감소되어서 오히려 기존 주택의 집값 상승을 불러일으키기도 합니다. 또, 신규 아파트 분양 가격이 떨어진다 한들 일반주택 가격까지 내려갈지는 모르기 때문에 이 또한 미지수로 남는 단점이 있습니다.

 

결과적으로 주택을 건설하는 업체들의 생산성을 떨어뜨려서 양적 그리고 질적으로 주택공급을 위축시키게 되면 정부의 의도와는 다르게 서민이나 실수요자들은 기회를 잃게 되고 소위 말해 현금부자들에게 혜택이 돌아갈 수 있다는 점이 분양가 상한제의 한계라고 볼 수 있습니다.

분양가 상한제 장단점
분양가 상한제 장단점

 

오늘은 이렇게 분양가 상한제에 대한 기본적인 의미에 대해서 알아보고 더 나아가 장단점에 대해서 공부해보았습니다. 모든 제도에는 좋은 의도가 있지만 실제로 적용되었을 때는 그 의미가 퇴색되는 경우가 많은 것 같아요. 모두가 피해보지 않는 좋은 제도가 꼼꼼히 잘 마련되었으면 하네요.

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