본문 바로가기
제태크/부동산

부린이용 부동산 세금 정리 (취득세, 보유세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세) - 부린이 3탄

by Well스토리 2022. 1. 8.

썸네일

안녕하세요, 오늘은 어렵고도 어려운 부동산 세금에 대해서 알아볼 건데요. 전문가조차도 헷갈린다고 하며, 워낙 세부항목이 많다 보니 부린이 입장에서는 어디서부터 어떻게 알아야 봐 할지가 막막하죠. 이번엔 부린이용으로 간단하게 필요한 내용 위주로만 공부해보고자 합니다. 가장 중요한 취득세, 보유세, 양도소득세에 대해서 개념을 알아보도록 해요.

 

 

부동산 세금 정리

전세나 월세를 살때는 사실 부동산 세금에 대해서 별다른 신경을 쓰지 않죠. 꼬박꼬박 월세를 내거나 전세금만 제대로 마련하면 끝이니깐요. 하지만 나의 집을 마련할 때가 되거나 직접 매매를 할 때가 되면 부동산 세금에 대해서 알아볼 수밖에 없고, 아무것도 모르는 상태에서 부동산 세금에 대해서 알아보고자 하니 너무 큰 벽으로 생각되는 경우 많습니다. 절대 전체를 한 번에 다 알 수는 없고요. 그래서 부린이 관점에서 부동산 세금을 의미 위주로 간단히 정리해보고자 해요.

 

  취득세

취득세는 부동산을 취득할 때, 즉, 살 때 내는 세금입니다. 우리가 자동차를 살 때도 등록세를 내죠? 그것과 마찬가지로 내가 이 부동산을 소유하고자 할 때 내는 세금이 취득세입니다. 무주택자 기준으로 1주택을 살 때는 지역과 관계없이 취득세는 1%입니다. 만약 5억짜리 아파트를 산다고 했을 때 내야 하는 취득세는 500만 원이 되겠죠?

 

무주택자 기준에서는 큰 부담이 되지 않을 수 있지만 2주택자~다주택자의 경우엔 달라집니다. 두 번째 주택을 소유할 때부터는 취득세가 8%까지 올라가죠. 그럼 5억짜리 아파트를 추가로 매매하려고 하면 무려 2,000만 원의 취득세를 내야 합니다. 정부에서 시행하는 부동산 규제 정책 때문이죠. 3주택자나 4주택자 등 주택수가 더 많아질수록 부담되는 비율은 12%까지 늘어나고요. 즉, 현 정부에서는 실제로 살 집 하나만 장만하라는 뜻이겠죠.

 

취득세는 조정지역이냐 비조정지역이냐에 따라 달라지며, 일반적으로 비조정지역이 취득세가 낮습니다. 2주택까지는 3%까지만 적용됩니다. 따라서, 내가 1주택을 조정지역에서 매매하고 2주택을 비조정지역에서 마련했다면, 2번째 주택은 8%가 아닌 최대 3%까지만 적용되는 거죠. 그래서 풍선효과로 조정지역에 규제가 강하게 들어오면 주변의 비조정지역의 집값이 올라가는 거죠.

 

물론 집을 취득할 때 취득세 외에도 지방세나 기타 부대비용들이 듭니다. 이러한 것들은 실제로 집을 취득할 때 확인이 가능하고 주요한 부분이 아니기 때문에 넘어가도록 하겠습니다.

부동산 취득세
주택수/지역별 부동산 취득세

추가적으로 공시지가 1억 원 이하의 1억 원 이하의 토지에 대해서는 위와 같이 주택 수나 지역에 따라 취득세 변경이 있지 않고 일괄적으로 1% 취득세가 적용됩니다. 공시지가는 국가에서 감정 평가해서 매긴 땅의 가격인데요. 결국, 공시지가 1억 원 이하 아파트는 몇 채를 매매하더라도 취득세는 1%를 내기 때문에 많은 투자자들이 최근에 많이 관심을 가지고 있는 부동산입니다. 일명 '도토리 부동산'이라고도 하죠. 물론 이에 대해서도 정부가 규제를 나올 자세를 취하고 있어 언제까지 일괄적인 취득세가 적용될지는 미지수입니다.

 

  보유세(재산세, 종합부동산세)

보유세는 부동산을 말 그대로 소유(보유)하고 있을 때 내는 세금입니다. 자동차도 보유하고 있으면 매년 자동차세를 내듯이 부동산도 자산이기에 보유세를 내게 됩니다. 보유세는 재산세와 종합부동산세(종부세)로 나뉩니다. 재산세는 본인이 가지고 있는 자산, 즉, 재산에 대한 세금을 부과하는 것이고, 종부세는 쉽게 말해 보유하고 있는 재산이 많을 때 추가적으로 부과하는 세금입니다. 종부세는 이전부터 말이 많았죠. 이미 재산세를 내는데 이중과세를 내는 것과 같죠.

 

보유세는 매년 납부하게 됩니다. 납부의 부담을 덜게 해주는 의미로 보통 7월과 9월에 나눠서 내게 되죠. 보유세는 매년 6월 1일에 소유권을 가지고 있는 사람이 납부 의무를 가집니다. 보유세는 정부에서 측정하는 해당 자산의 가치(공정시장 가액비율)에 따라 매년 달라집니다.

 

보유세는 본인이 소유하고 있는 자산의 가치에 따라 달라집니다. 만약 강남의 30억 대 아파트를 소유하고 있다면 1년에 3,000만 원 정도의 보유세를 납부해야 합니다. 그래서 강남 아파트를 던져주더라도 보유세를 버틸 능력이 되지 못하면 소유하지 못하게 되는 거죠. 10억 대 아파트의 경우 1년에 300만 원 정도의 보유세가 나갑니다.

 

 

  양도소득세

양도소득세는 양도하면서 생기는 소득에 대해서 부과되는 세금을 말합니다. 즉, 본인이 부동산을 매매했을 때와 비교해서 팔 때 생기는 이득에 대해서 세금을 부과하는 거죠. 1주택자의 경우에 대해서 양도소득세는 1년 내에 팔면 70%, 2년 내에 팔면 60%의 양도세를 납부해야 합니다. 즉, 5억을 주고 산 아파트가 6억이 되었다면 1억의 차익이 생기게 되고 이렇게 발생한 1억의 차익에 대해서 1년 내에 매도하면 7,000만 원을, 2년 내 매도하면 6,000만 원의 세금을 내야 하는 거죠.

 

하지만 2년을 초과한 시점에서 매도를 하게 되면 '비과세'가 적용됩니다. 즉, 과세를 적용하지 않고 차익 그대로를 받을 수 있게 되는 거죠. 다만, 이 2년을 초과한 시점에 대해서는 규제 지역 여부에 따라 달라집니다. 규제 지역의 경우엔 실제로 거주해야 하는 거주의 개념이 들어가고, 비규제 지역은 실제 거주를 하지 않고 보유만 하고 있어도 되는 보유의 개념이 들어갑니다. 이 부분에 있어서는 매년 정책이 달라지고 있기 때문에 개념만 알고 계시면 좋을 것 같습니다.

 

양도세 과세율
양도세 과세율

 

(▼▼▼▼▼분양가 상한제 및 전매제한 자세히 알아보기▼▼▼▼▼)

 

분양가 상한제과 전매 제한 기간의 의미 - 부린이 2탄

안녕하세요, 저번 아파트 분양과 매매의 차이점과 어떻게 현실에 대응을 해야 하는지에 대해서 간단하게 알아보았습니다. 이번에는 청약과 관련된 분양가 상한제와 그에 따른 전매 제한 기간의

blackcarrot.tistory.com

 

2주택자 이상부터는 비과세 관련 없이 양도세가 70~80%가 붙기 때문에 최근 아파트 매매량이 상당히 줄었죠. 경기권이나 지방 일부를 제외하고는 아파트 거래량이 많이 떨어진 상태입니다.

 

  주의 사항

부동산 세금은 원칙이 '1세대(가구) 1주택'입니다. 즉, 본인이 전입되어 있는 구성원이 하나의 주택을 소유하고 있다면 1주택이 되는 겁니다. 본인 명의로 처음 주택을 매매하더라도 세대주가 아닌 이상 1주택이 아니게 되는 것이죠. 이러한 부분은 꼭 확인을 해야 하며, 최대한 안전한 방법은 세대 분리를 하는 거겠죠.

 

오늘은 2022년 1월까지의 전체적인 부동산 세금 정책에 대해서 알아보았습니다. 부동산 세금에 대해서는 세무사들도 포기할 정도로 어렵고 다양한 경우에 모두 다르게 적용되기 때문에 부린이 입장에서는 개념만 익혀두는 게 좋을 것 같네요. 도움이 되셨으면 합니다. 감사합니다.

반응형

댓글0